População em declínio, economia que não decola há décadas, deflação constante, aumento violento de oferta de unidades. Todo o cenário do mercado imobiliário de Tóquio indica uma queda acentuada de preços nos alugueis. Mas não é o que acontece. O preço segue estável, e isso se deve a como japoneses mais ricos querem deixar algo a seus filhos.
O Japão é um dos países que taxa com mais força os herdeiros. Em 2015, houve uma reforma na lei de herança, elevando para até 55% o imposto. Ou seja, dependendo de quanto é o montante dessa herança, a cada 100 ienes de uma pessoa que morre, apenas 45 ficam para seus filhos. Transferir os bens não é uma possibilidade de contornar o caso, pois foi criado também um imposto para “presentes” de valores acima de 1,1 milhões de ienes (US$ 10,7 mil) anuais.
Uma das exceções previstas na lei de herança está nos imóveis. Casas e apartamentos residenciais colocados para locação têm 50% de desconto em relação ao imposto geral. Isso incentivou japoneses com alto poder aquisitivo a investir no mercado imobiliário como forma de proteger seus bens para seus filhos.
Incorporadores criaram empreendimentos para esse público, construindo unidades e prometendo faturamento mensal mínimo aos investidores. Com isso, o proprietário do imóvel não perde dinheiro, mesmo que as residências permaneçam vazias. Isso criou uma explosão na construção de edifícios residenciais.
A construção de unidades voltadas a futuros moradores caiu 7,9%, mas houve crescimento de 20,1% no lançamento de apartamentos e casas para aluguel. O governo japonês estima que 430 mil novas unidades tenham sido disponibilizadas entre abril de 2015 e abril de 2016 no país.
Essa oferta é incompatível com a procura. Em todo o Japão, há 8,2 milhões de unidades vazias. Em Tóquio, o índice de vacância é de 33,7%, ficando ainda maior em partes da região metropolitana da capital, como Kanagawa (35,5%) e Chiba (34,1%). Mesmo assim, o valor médio do tsubo – unidade de medida japonesa equivalente a dois tatames, ou 3,3 m² – é de 8.633 ienes, praticamente o mesmo de nove anos atrás, 9 mil ienes.
O mercado de aluguel está se alimentando de investimentos não ligados à lógica de oferta e procura, mas outro fator também força o preço para cima. Muitos desses empreendimentos residenciais são erguidos em áreas ocupadas por casas que também estavam disponível eventuais inquilinos. A maior parte desses imóveis eram antigos, com estrutura de madeira. Os novos imóveis têm mais tecnologia construtiva, com valor médio mais alto.
De qualquer modo, já surgem manifestações em Tóquio pedindo uma política imobiliária que evite essa distorção, aumentando o salário mínimo ou forçando o valor dos alugueis a responderem mais à relação entre oferta e procura. Até porque o cenário atual já cria problemas sociais: japoneses jovens de classe média ou média-baixa estão demorando mais para sair da casa dos pais e se casar. Para um país que tem uma das populações mais envelhecidas do mundo, incentivar a formação de novas famílias é de importância estratégica para o futuro.
